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2023博鰲房地產(chǎn)論壇探討,房地產(chǎn)未來可能會變成532或者433模式
“我們要區(qū)分什么是短期政策，什么是長期政策?！?/span>
中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國民經(jīng)濟研究所所長樊綱8月8日在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場表示，最近出臺了很多房地產(chǎn)相關(guān)的政策，可以稱之為政策組合拳，政策出臺總會起作用的，但是作用多大，大家可以觀察。從著眼于長期的政策來看，這些年很大程度上是鼓勵城市群的發(fā)展，今后中國的情況是什么樣的呢？除了幾個大城市群，京津冀、長三角、粵港澳、成渝，每個省會城市加上一些過去計劃單列的比較大的中心城市，都會形成一些大大小小的城市群，這些是人口聚集的地方，這些地方的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會有一個正常的形態(tài)。
對于今年下半年以及更長周期的房地產(chǎn)行業(yè)的走向，四位重量級嘉賓分享了各自的見解。浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長，德信中國董事會主席、執(zhí)行董事胡一平認為：房地產(chǎn)行業(yè)首先要面對當(dāng)下的問題，更要著眼于這個行業(yè)的未來。中國的房地產(chǎn)未來可能是532或者433的模式。
532指50%是商品房，完全不限價、不限購，由市場來決定；對于一些經(jīng)濟比較困難的人，國家會給一些保障性住房，共有產(chǎn)權(quán)房可能是保障性住房的一種；還有一些人，政府會提供保障性的租賃用房，占到20%。這樣每個人都能找到自己的房子，找到自己的位置，但是這個需要時間。
目前，市場迫切需要房地產(chǎn)相關(guān)的地方政策落地，然后帶動住房消費，剛需首套首付降低、基準利率優(yōu)惠等政策可能是利于市場需求釋放的。
現(xiàn)在從企業(yè)端來說，也需要給一些政策，比如要把保交樓和保主體相結(jié)合。還在堅持的企業(yè)如果能得到更多的流動性的支持，供給端和需求端都會好起來，這也是政策和市場相結(jié)合的一種方式。
從中央層面來說，第一個政策是去年11月11日出臺的，即允許商業(yè)銀行到期債務(wù)進行展期。今年年中的時候，中央又允許這個政策延續(xù)至明年年底，這個政策對房企保交樓是非常有好處的。
中央層面出臺了這樣比較好的政策，如何把中央的政策能夠落實到每個城市里面，落實到每個項目或者公司里面，這是比較關(guān)鍵的因素之一。
好的地段、好的產(chǎn)品肯定還是有需求的，住宅的春天還是有的。
中國社科院大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系教授陳淮講：房地產(chǎn)市場需要冷靜，需要一個休養(yǎng)生息的過程。每個行業(yè)永遠在淘汰著不能進化的大多數(shù)個體，真正能夠進化的只是少數(shù)。
長期政策的話，需要的政策是政策退出。
需要改變觀念的是，并不是需要房子住的人就適合買房子，也可以租房。不具備資產(chǎn)累積能力的人，鼓勵他們不要去承擔(dān)買房的風(fēng)險。用過低的首付買房，也會增加社會運行的風(fēng)險。
自購住房、保障房、租賃住房，不會是固定模式或是理想比例。在上世紀90年代，中國的自有住房連3%都沒有，現(xiàn)在至少占30%，增長了10倍，但30%也是少數(shù)，它是一個漸進累積的過程，至少需要20-30年才能達到超過50%-60%的人有能力購買和持有住房。
社會越發(fā)展，租房住的人越多，美國、德國等房地產(chǎn)成熟的市場都是這樣，這是客觀規(guī)律。比如一個人在洛杉磯有套房子，他的工作機會在紐約，那他就可以出租自有住房，然后在紐約租房。
再來說短期的情況，房企不能僅僅依賴于短期政策，每個房企的基因以及適應(yīng)市場的能力差異很大。短期政策只是糾正短期失衡的問題，任何政策都不可能保證每一家企業(yè)都有前途。
房地產(chǎn)市場的大體量需求一般是8-10年的需求累計，這是一個常量，但是它在一個時間范圍內(nèi)的分布結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大變化。房地產(chǎn)行業(yè)明顯的“大小年”是很正常的事，現(xiàn)在的問題是，房企怎樣適應(yīng)市場需求變化，實現(xiàn)自己企業(yè)的進步。
思睿集團首席經(jīng)濟學(xué)家洪灝說：政策有短期和長期，經(jīng)濟的目標也有短期和長期，短期政策是要穩(wěn)住行業(yè)、益于經(jīng)濟。不想破產(chǎn)的房企，現(xiàn)下需要努力保證現(xiàn)金流，因為涉及到保交樓、涉及到整個產(chǎn)業(yè)鏈的問題。
現(xiàn)在行業(yè)整體的存貨大概是18個月的去化周期?！耙怀且徊摺钡日吣壳耙苍谘芯柯涞?，比如浙江省就已出臺政策，進城務(wù)工人員買房可以獲得當(dāng)?shù)氐膽艨冢ú糠值貐^(qū)）。當(dāng)然，一些政策還需要細化到銀行放貸職員等實際操作層面的人如何讓新政策有效落地。
前些天，我與著名經(jīng)濟分析師吉姆·羅杰斯也討論過房子，羅杰斯說他想買中國的房子。所以從市場需求來看，不僅是中國自己城鎮(zhèn)化的需求，不僅是已經(jīng)城鎮(zhèn)化的居民住房改善的需求，還有其他的需求。
美國房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)也遇到過危機，他們允許破產(chǎn)，整個行業(yè)經(jīng)歷了2-3年的房地產(chǎn)低靡期，而日本經(jīng)歷的時間很久。
中國的長期政策，也是看到整個社會對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期的問題，值得每一個人深思。
中國經(jīng)濟運行的周期性非常明顯，以前一般來說這個底部會持續(xù)8-11個月。這一次，從去年第四季度至今已經(jīng)歷了近10個月的底部區(qū)間，今年一季度有過一波比較強勢的修復(fù)行情，這個主要原因是去年第四季度央行進行了PSL擴表，市場“迷茫”的時候，“解藥”的作用是非常明顯的。
但需要修復(fù)的不僅僅是經(jīng)濟的周期，更是整個社會對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，因為這個世界上沒有一個資產(chǎn)連漲30年不跌的，所以我們很可能是借助這個周期的修正，不僅僅引領(lǐng)中國的經(jīng)濟修復(fù)，同時修正整個社會對于房地產(chǎn)未來發(fā)展的預(yù)期。
